土地市场渐冷，城投拿地面积占比却超9成

手仙猿

尽管土地出让金额连年下降，城投拿地金额也在去年明显下滑，但城投的拿地面积占比却逆势增加。2023年，城投拿地面积占比约为91%，同比增加了52个百分点。城投托底拿地受到限制，但在部分地区依然身背拿地的任务。

7 K9 j- e5 |1 @2021年以来，房地产市场下行，土地市场也逐渐遇冷。据企业预警通统计，2023年全年，政府性基金收入中的土地出让金收入4.70万亿元，同比下降15%，已连续3年下滑。而据Wind数据，2024年3月300城土地出让收入同比增速由1-2月的8%下降到了-24%。
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9 X4 w1 `$ _8 c9 R* @) v由于地方政府财力是城投偿债能力的重要支撑，而地方政府性基金收入是地方政府财力重要的组成部分，土地出让市场的边际变化情况一直是城投债投资者的关注重点之一。
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4 _' }0 G! ?; f$ C) R) V  z* y$ r华西证券首席经济学家刘郁此前在研报中拆解，2023年出让金下滑主要是“城投拿地减少”。具体来看，2023年“城投”拿地1.8万亿元，较2022年减少1.2万亿元。城投拿地金额的占比由2022年超过50%下降至39%。

2022年10月财政部发布的《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》第八条明令“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。”

8 P2 D3 d+ Y$ ~  k1 z6 r有固收分析师向财联社指出，2022年城投大量托底拿地后占用资金较多，无力继续托底拿地后，托底拿地又受到监管，其拿地成交金额占比明显下滑。

但值得注意的是，城投拿地面积的占比是显著增加的。根据民生固收首席谭逸鸣的数据，2023年土地出让面积断崖式下降，但是城投拿地面积仅微微下调至19.85亿平方米，同比下降3%，城投拿地面积占比约为91%，同比增加了52个百分点。

图：城投拿地面积及占比



; T5 ~" W* T0 q) Y  J（资料来源：民生固收，财联社整理）

! g  ~# ~8 |  v* C/ ^/ @上述变化意味着，城投拿地平均溢价率低于整体溢价率。2023年土地成交市场整体呈低温运行，土地成交溢价率普遍下降，但是城投拿地平均溢价率下降幅度明显超过土地整体成交溢价率。

$ J' R/ D$ j* s* `. [( L, W上述固收分析师指出，尽管城投托底拿地受到限制，但在民企拿地困难、土地财政压力较大的背景下，部分地区城投仍身背拿地的任务。

谭逸鸣的进一步统计显示，区县级、地级市/直辖市区城投拿地金额占比基本32%至38%之间浮动，国家级园区也有所增加。而在拿地面积方面，省级平台拿地面积从2020年开始逐年增加，2022年起明显高于区县级和地级市平台。

+ R3 V6 w4 v# j4 S1 H6 ]+ f2023年，拿地面积位居前20的城投主体主要为省级，共有13家。其中河南交通投资集团有限公司、新疆交通投资(集团)有限责任公司超过5000万平方米，广西北部湾投资集团有限公司在4000万平方米以上。

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