房地产什么时候能回暖？

让雨如去旅行

去外地一趟，又是几天微信公众号没有发推。天气TMD太热，坐在空调房里码字都一身汗。

回来听说有环卫工人工人中暑不幸····，哎！不谈····

今年每到一处都在谈论大环境不好、经济不景气什么的，都是因为地产行情不行造成的。今天写这个话题尽量通俗易懂点。

关注本号的网友或许记得，曾经写过房地产的资本架构：第一成本是土地；第二成本是资金使用；第三成本是建筑。

曾经“房住不炒”大基调没有改变的情况下，调控，是为了维持房地产健康平稳可持续发展。那么当下还有人炒房吗？傻吊都会说：不！

现在的政策是鼓励老百姓买房，利率下调、购房补贴、首付下降等；看似实惠又诱人但购房者还是很理性。对购房者来说没有实质性的信心。

我们首先说土地成本。今年之前看土拍市场，楼面价一天高于一天，最高时每平方到17000元每平方了，好家伙，你还不如说：天价是什么，是地价。

我笑噎了，被自己菜地里收割的韭菜做的韭菜包子噎了，现在这会喉咙还痛着呢。

此次，说到资金成本看现在的开发商；电影《我不是药神》教会了我们有一种病，是穷病。你要是暴雷会死人，学会了躺平是养身。

你可以重温一下《让子弹飞》教会了我们怎么彻底根治这种病。看到师爷说：鹅城的税都收到90年后了，也就是TM西历2010年了。有学赴美哥潘石屹，有学皮带哥许家印。

文字写着写着，到这就变了味道，唉~，阳台上抽一支烟···。

市场好时，满汉全席:全是汉子。市场差时，满“汗”全席：浑身冷汗的汗。

今天的内容直入主题哈

上周蒙一位地产老总盛情，交流中谈该房企的发展来至于市场营销，主体市场营销成功来之“营”，而一味的讲究“销”的认知偏差是普遍存在。

感谢这位老板的款待，送上一句：没有卖不掉的房子，只有卖不掉的思想。

上月低做了个初略的调研，低价位盘销售明显好于高价位盘。从投资的角度分析：最基本的原理是低价位会有上升的空间，高价位已经到了极限。

在从项目产品的角度上看，市面上同质类产品太多。三、四线城市的宿迁城26层以上的高层住宅遍地林立，低容积率的项目房源一房难寻。其实：与价格无关，与产品有关。

不要信什么金融机构的购房利息下调信息。今天下调是为了明天的抬高，金融机构就是“鸨儿”。实际利用政府优惠购房政策、房企优惠总价幅度、匹配的附加赠送等。

最后还是希望购房者在看问题时，不要只盯着表象。房企这一年来，言论和行为大多不一致，表里不一。有时骚操作越多，让人信任度越低。

随着时间的推移，以及疫情的过去。房企逐渐规范化、市场趋于理性化、政策价格通明化、产品设计个性化。购房者信心慢慢回归。房市仍然存在，只是时间推迟了而已。

转型的地产人，几番思索，谨慎表达。

最爱菊花茶