我心中的宿迁楼市——

春思 · 发表于 2021-1-18 14:13:14

我心中的宿迁楼市
之

老城区实小篇
现在宿迁房子最贵的地方，区位内有巿实小南北校区和学院路校区，钟吾初中，南京鼓楼医院宿迁分院（即宿迁市人民医院），项王故里景区，中央商场及幸福中路幸福南路，无论是学区、商业，还是项王故里那边环境都是最好的。
区域内小区有：中远现代城是目前宿迁最贵小区标竿。其他像华润景城、幸福学府、颐景华庭、香榭里、滨江花园、绿洲豪庭、恒昌阳光里、金田湖畔、幸福家园等，以及尚未交付新小区棠颂花园、恒大悦龙台等小区，价格都在两万多。其它一些小区，如隆城盘古、金港花园、东方瑞景、公园一号、东城水岸、兴鸿名城、怡景名苑等小区，价格也在一万六以上。
分析：本区位房子确实太贵了，2016年时，最贵6000多，四年来涨了三到四倍，本身一直领涨，又奈何无论城东城西城南城北涨，它都涨，永远是涨幅第一名。后期清华名邸以及2288万地王开发出来，是继续大涨，还是持平，还是微涨，还是下调呢？

宝龙金鹰篇
作为宿迁楼市价格第二的板块，区域内商业氛围是宿迁第一的存在，初中施教区依然是钟吾初中，可惜小学施教区古城小学不被认可，所以板块内整体均价比市实小周边便宜5000左右一平。
板块内标杆的小区是金鹰国际花园，由于价格倒挂5000每平，每次开盘都能引起全城轰抢，这也是目前板块内最贵的小区，北区大多数及南区好的户型卖到18000左右一平。目前宝龙旁水韵城南有新小区楚韵丽都，未来也有望和金鹰一起成为价格标杆。其它小区，像宝龙城市花园、富康花园东区南区、名人国际花园、宝龙龙公馆、金水名都、仁恒公寓等等小区在15000以上，中豪国际星城、华泰御花园、金色水岸、金玉花苑、富康花园西区等小区在13000以上，其它小区也超过一万一平。
分析：本是宿迁目前最繁华的地方，奈何学区不给力，只能屈居第二，会看实小学区眼色行事。去年网传这一板块欲划实小北校区，结果空欢喜一场。也能理解，毕竟学校不大，容纳不了这么多学生。不过我想有金鹰、宝龙、大润发、水韵城等诸多大型商业体，以及人人都爱热闹地方的潜质，房价不会低于实小学区太多，5000左右差距已是极限，未来差距有望缩小至3000左右。

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市府新区
这是宿迁比较宜居的地方，也没怎么遭到爆炒，因为北有黄河公园，早上起来在公园里散散步，欣赏欣赏优美风光，是挺惬意的，闲暇之余，也可以去市体育馆打打球。
区域内海天翡翠城环境幽雅，价格近14000一平，为板块之最。最知名的是项王小区、府苑小区，老宿迁都懂的，价格不贵，一万或不到一万；兴鸿一品价格一万二左右，档次不错，价格稍高。其它小区如新园小区、金陵名府、富丽莱花苑、豪域花园名都水景等（大润发北，也算在内）都在一万左右。
分析：该区域本来缺乏优质学区，宜居价格也不算高，本来是刚需首选优质地区，但金鹰北1904万次地王的出现，打破了这一平衡，未来价格也不会低。

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宿城新区南师附中篇
这是宿迁近几年上涨势头最迅猛的板块，地理位置本来一般，也没什么商业，但因为南师附中本部（原树人）办得好，再加上宿迁中学在此区域内（高中没有施教区），一切成为幻影，房价噌噌地涨。遥想2016年时代茗苑、万和公馆、翰林国际、通和桂园、山水云房等几个小区最低3000出头（我一朋友买的时代茗苑），最高也不过4000左右。现在呢？基本12000起。
区域内标杆小区是树人花园，16000左右，这几乎可以买实小施教区了。较高档小区乐府兰亭价格在近15000，其它像墨香居、月亮城、名豪太阳城、金佳源、嘉豪阳光、学府雅苑、新宿中花园等小区，价格都在12000多到13000多。
分析：不要怕没有大型商业体（由于相距较远，吾悦广场单列），不要怕交通不方便，不要怕没有大医院，只要有好学校，只要有优质学区，我仍然看好此区域。不知未来南师附中建了太多分校（宿城遍地南师附中分校），会不会分走好老师，这也是隐患。由于宿城新区通湖大道以东土地几乎没有了，本版块几乎没有什么新的高档的小区，唯一新小区书香尚庭不知档次如何。对于我这样喜欢买新小区的人来说，实在没什么选择余地，只能观望了。

吾悦广场篇
作为新兴的快速上涨区域，之前一直是宿城新区房价洼地，家天下常年七八千一平方，但吾悦广场的到来改变了这一切，填补了宿城新区大型综合体的空白。越来越多的人看好这一区域。附近房价一年多来飞速上涨，从八九千到一万二左右，和南师附中学区并驾齐驱，不管你信不信，人们爱热闹的潜质被充分激发出来。
区域内标杆应该是吾悦和府，均价13000多，最高15000多，附近高档小区有丽都水岸，面积大，单价不算高一万一二，其它如家天下、中梁首府、水木清华、中港雅典城、玺樾府、俪景湾华庭、浙富广场、珑悦花园等均价在12000左右，目前在卖新小区中梁金科拾光里价格低一点，每次开盘靠抢，中南紫云集广告扑天盖地，不知销量如何。最便宜的是新城名居，虽然是安置小区，价格也在一万以上。
分析：区域内缺乏名校，南洋小学（原新区实小）改名后还得看实际效果，太湖路小学是刚办，也需时间检验，还有重磅的南师附中黄海路校区，也不知与本部有多大差距。但无疑这是一个生机勃勃的地方，一定会成为宿城新区中心。大家要保持耐心，看看学校的发展，看看吾悦效应。

苏宿园区篇
这是一个充满希望的地方，因为背靠苏州这棵大树好乘凉，苏宿园区的建设让所有人刮目相看，苏州公园位于园区核心，负责园区美如画，苏外也让很多关注孩子教育的家长放心，苏州街未来投入使用，也会极大带动园区商业发展。在很长的一段时间里，因为恒大、碧桂园等一些上市房企，园区房价和老城区几乎不相上下。2016年市中心金鹰六七千，园区也五六千，都是因为人们看好它的潜力。
园区目前房价比较均衡，除了别墅外，没有特别贵的小区。苏州一号一万四不到，略高一点。其它哈佛公园、万科未来之光、碧桂园一期及剑桥湾、恒大翡翠华庭等小区大多一万三千多。水云轩、翡翠蓝湾、江南水岸、恒大绿洲、金宿华府、明日星城、康辉牡丹园、碧桂园翰林阁、文景阁、祥生云湖樾等也都在一万两千多至一万三不等。
分析：本区域我非常熟悉，因为我之前买过两个园区房子。整体来说，园区的各项建设与规划都是超前的，从房价可以看出来。苏外小学部办得风生水起，中学部受制生源问题尚未暴款，但前途亦不可限量。通湖大道以东地块稀缺，目前只有碧桂园一块地及宸悦府在卖。所以物以稀为贵，此地块仍具备投资价值。当然买时一定考虑性价比。

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宿豫万达篇
2018年12月7日，宿迁万达广场盛装起航，着实让市区尤其是宿豫区人民兴奋了一场，那天真是全民狂欢。万达广场对面锦绣江南一房难求，东面帝景豪苑（除了最北面的网红楼）卖得火热，南面万珑府首开千人抢房，西边都会之光也是持续热销。房价由七八千瞬间拉到一万起。有人说宿迁房价就是万达带起来的，河东涨了，市中心和城西怎能不涨？最终演变成宿迁普涨。其实这轮大涨是由棚改和货币超发造成的，全中国都是这样。
有句话说的好：潮水过后才知道谁在裸泳。万达附近经过这轮大涨后，好像提前透支了，失了继续高歌猛进的勇气，价格一直保持在一万左右，一河之隔的市实小南北校区比它贵一万左右，想想挺可怕的。新小区都会之光、万珑府一万多点（洋房贵一千左右，尚未交付，交付后应该也在一万二以上）书香书韵略便宜一些。其它老小区，锦华御园、金色威尼斯（非别墅）一万两千五到一万三，锦绣江南、帝景豪苑、众大上海城、星海湾、一万一到一万二，尚东一号、锦泰花园（快拆迁了）、惠隆花园、金外滩、香缇河畔、滨河城、郡主府、九龙花园、景尚佳园、名河雅居、印象99、广博丽景湾等小区在一万到一万一左右，其余像黄山佳囩、珠江花园、文昌花园、天一苑、雨露小区（快拆迁了）、桃李苑等小区在八千到九千左右。
分析：作为宿豫核心地段，由于老旧小区较多，本板块价格还算合理，未来原苏果超市地块估计会打破区域价格天花板，南边新拍的几块地也会带动房价整体上涨。宿豫区区政府现在着力打造优质学校，张家港小学目前仍是宿豫区小学第一的存在，黄山路初中（新建中）、庐山路小学如果能够成为名校，区域房价仍具备上涨潜力。学校如果办得一般，那么靠着万达，价格也能维持，如果是刚需，可考虑。因为整个宿迁房价都没有大涨的可能了，所有板块无一例外。

宿豫如皋豫新中学篇
本地段离万达太远，所以单列。区域内商业有红星凯盛家居广场，人气不行，处于关闭边缘。比较有吸引力的就是这所重金打造的中学了，未来有可能成为宿豫区教育的扛把子。附近的新小区碧桂园铂悦澜庭、华鸿沁和园、和樾花园等都在九千多一平，如果学校办得好，这个价格还是有吸引力的。毕竟学区太重要了。
区域内老小区较多，像浦东国际花园、阳光名都、东城美域、江山国际花园、盛世家园、御景龙庭、万豪新城、中通名仕家园、江山一品、宏成都市、水润天城、金色家园等等小区，价格都在九千多到一万出头不等。这是一个适合居住的地方，不吵闹，环境也不错，不瘟不火，只是缺少被爆炒的切入点。
分析：这仍是一个价格洼地，也是一块净土，房子正正常常，九千多能买到，感觉咬咬牙还是能买得起的，未来既不会大火，也不会大跌，就在那儿，缺乏激情，却也能平平淡淡就是真。我爱它，希望宿迁城西人不要再瞧不起河东，觉得是郊区，说什么宁走十里路，不过一座桥。我们应该齐心协力、共谋发展，让三县人看看我大宿迁市区的强大力量。

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京东及未来高铁东站篇
本来我不想写这个地方，因为小区太少，但是因为它巨大的潜力，我不由得不来谈谈。区域内吸引人眼球的地方有很多，南外宿迁分校是最大资本，如果办得风生水起，那附近前途不可限量，有人说那是贵族学校、私立学校，又不存在学区房，对房价有什么影响呢？我觉得还是有很大关系的，多么高大上的地方。再加上附近京东集团了集中几万年轻人，未来高铁东站建起来并投入运营，想想都美啊！
周边小区新新家园，东哥建的小区，质量杠杠的，未来城交付时虽有一点小插曲，也不影响它的区位优势，现在这两个小区价格都在一万出头。其它老小区顺河人家、豫东新城、安泰佳园都在六七千一平，正在卖的小区像祥生东方樾、华地学府名都、梨园湾别墅及小区、未来城最后一期、博大学府等价格都在九千左右（别墅不算）。另外还有几块新拍的地块，不再一一列举。
分析：未来宿迁向东看，这个口号喊了好多年，高铁东站、南外及电商产业园让这句话有可能变成真的。让我们期待一下，明天宿豫更加美好！

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湖滨新区篇
刘卫高在宿迁当年号称刘半城，他在宿迁开发了很多房子，前期主要是中豪及义乌商贸城，后期就是骆马湖边运河系的房子。从最近五年投资回报来说，湖滨新区是最低的，运河天玺均价最高，九千五左右，主要因为毗临第一实小的缘故；运河春天八千多，运河澜湾七千多，其它地方包括晓店街的房子应该都在五千多到六千多。
论环境，本地段绝对是数一数二，骆马湖如诗如画的景色让人迷恋，进入三台山更是让人觉得如入仙境，梨兰会、衲田花海成为全国各地网红打卡圣地；论教育，也有宿迁第一实小和钟吾国际（私立不存在学区房），但是大量的烂尾楼、延迟N年交付，影响了投资价值。区域内几个别墅群很好，夏阳银湖的独栋是真漂亮，几百平方的大花园，单价也得一万五以上了；湖滨蓝郡的小别墅看起来也挺舒心的，价格也得一万二三。
分析：“一人一墅一院子”是多少人一生的梦想，湖滨新区作为宿迁最宜居的地方，适合休闲、养生，如果能建一个商业体并成功运营（感觉有困难，人口太少），那么还是有投资价值的，毕竟这地方买东西太不方便了。目前区域内新盘有个佳源壹号院，高层价格七八千吧，叠墅一万六左右，钟吾国际北面有个奥园誉湖书院，高层也七八千。当然相信市政府对湖滨新区投资巨大，一定能把湖滨新区做大做强，成为市区的后花园。

对此大家心中的宿迁楼市如何

猫不易 · 发表于 2021-1-18 14:27:20

宿迁房事坚挺
韭菜一片青青

最爱菊花茶 · 发表于 2021-1-18 15:31:26

你分析的有道理

春思 · 发表于 2021-1-18 16:19:00

宿迁阳光 · 发表于 2021-1-19 08:57:42

西楚大地1 · 发表于 2021-1-19 10:08:39

popy · 发表于 2021-1-19 13:47:11

楼主分析一下未来啊，三年内的趋势

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