80万买下“法拍房”当婚房，一年多入住不了成了“闹心房”

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花了80余万元拍下了一套“法拍房”（法院拍卖房），没想到居然成了“闹心房”。近日，徐州新沂小伙王均（化名）向扬子晚报记者反映，去年3月份，他通过阿里拍卖，拍下了由徐州贾汪法院上线的一处房产标的物，在交清所有费用后，他没等来正常的过户手续，而是被法院执行局告知，该处标的物存在执行异议。一年多时间里，王均一次次满怀期待到法院，可是带回的是法院一次次“无法办理交割”的答复。如今，王均的婚事亮起了红灯，工作也泡了汤，他有些难以理解：“花了高价买下的‘法拍房’，咋就成了‘闹心房’？”

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* `- a2 Q  Y" g8 B% D& p0 |8 D% M竞价30多轮抢下“法拍房” 小伙原打算作为婚房
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( W& c# }/ l, w5 w1 _8 p& e% {3 o阿里拍卖上该“法拍房”信息

王均今年31岁，家住徐州新沂。如果没有这段“法拍房”风波，他应该已经结婚，搬进新房居住了。王均和女友相恋多年，这两年一直在新沂市区物色一处新房作为婚房。

7 L3 W- X0 V8 P5 o% v! d- s去年2月份，他上网时看到了一则“法拍房”拍卖预告，显示在新沂市区某小区内，有一套住房在当年3月21日上线拍卖。

“我去过这套房产所在小区，很符合我理想中的居住环境”，王均告诉记者，他仔细阅读了拍卖预告，发现该标的物房产面积有124平米，户型楼层都符合家人要求。更重要的是，如果购得了该“法拍房”，只需进行简单装修即可入住，不用像购买期房那样等待上房。王均表示，他和女友早就想登记结婚，就是一直在为婚房发愁，得知了这套“法拍房”信息后，王均表示自己志在必得。

( ?/ O) ]) o9 X6 L9 `( J+ W" v: v' r记者了解到，该处“法拍房”由徐州贾汪法院上线主持竞拍，起拍价为549528元，评估价为981300元，竞拍周期1天，加价幅度为2000元，保证金1万元。“我相中‘法拍房’不是图便宜，而是真的想买下来”，王均告诉记者，他做好了竞拍激烈的思想准备，并按照规定履行了报名手续。

记者查询发现，本次拍卖共有12人报名，87人设置提醒，5484人围观。竞拍在3月21日上午10点正式开启，如王均所料，竞拍过程非常激烈，一次次有人加价。经过30多轮的竞拍，最终，王均以801528元竞拍成功。

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一年多时间没能住进“婚房” “法拍房”成了“闹心房”




( v$ u: ?9 s9 U# B+ \# i该“法拍房”租赁关系为“无”

王均在竞拍成功后，按照规定如期交清了房款及各项手续费，他和家人都在兴冲冲等待上房的通知。可是，贾汪法院很快打来了一个电话，不是通知他办理过户手续，而是告知该处“法拍房”存在执行异议，暂时无法办交割手续。

在跟贾汪法院执行局沟通中，王均得知，有案外执行人以该处“法拍房”存在租赁关系为由，提出了执行异议。根据“买卖不破租赁”原则，承租人租赁的标的物被法院执行拍卖时，并不必然导致租赁权消灭，承租人并不当然有权提起执行异议之诉。
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王均当即提出了质疑，该“法拍房”拍卖公告中，在租赁关系一栏，明明写的是“无”。对此，贾汪法院回复，该院只是接到了提出执行异议的诉讼，至于该房屋是否存在租赁关系，需要经过法院裁决，但在判决结果出来前，只能暂时中止对标的物的执行工作。
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& O& k0 |4 V- ^1 b! S. ~) j无奈之下，王均只能耐心等待。2019年4月17日，贾汪法院作出执行裁定书，驳回了案外人异议请求。王均再次找到法院，准备办理房产交割手续。这一次，法院回复，执行案外人已再次提起诉讼，诉求对标的物房屋的停止执行。2019年10月16日，贾汪法院作出判决，再次驳回执行案外人的全部诉讼请求。然而，王均依然未得到办理交割手续通知，贾汪法院回复，该执行案外人已向徐州中院提出了上诉。截止到记者发稿前，王均未接到贾汪法院关于该案的判决结果。
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+ l8 h* Q1 O1 c一年多的漫长等待，让王均的生活发生了不小的变化。他告诉记者，老家房子已被拆迁，父母和他现在都是租房居住。因为迟迟住不进婚房，他和女友的婚事已经亮起了红灯。现在，王均已经放弃了工作，一次次往返于新沂和贾汪之间，只想等来让他能够顺利住进“法拍房”的消息。

5 Z" q  I2 [/ C$ }& \1 v: b律师提醒：“法拍房”不是“捡漏房” 竞拍要慎之又慎
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竞拍提示

6 u8 h8 @1 a- a3 D16日，扬子晚报记者针对该“法拍房”问题联系了贾汪法院，该院工作人员表示，负责此案的执行局法官因刚从北京出差回来，目前正在隔离无法联系上，截止记者发稿前，该院回复仍未联系上法官，也无法回复记者的采访要求。
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“司法拍卖尤其是线上司法拍卖，并非很多人想象中的‘捡漏’、“讨便宜”，其实可能有很多雷区”，江苏茂通律师事务所刘茂通表示，以王均遭遇为例，就是“法拍房”中常见的租赁隐患。根据《合同法》等规定，“买卖不破租赁”，也就是说房子买卖不影响租赁合约。从王均提供情况看，针对该处“法拍房”标的物，案外执行人很可能进行了虚假诉讼，但是根据法律程序，只能等待法院判决生效（如遭遇上诉，需等终审判决）后，才能由上线主持竞拍法院进入下一步执行环节。

刘茂通律师表示，一些“法拍房”可能还存在拖欠物业费、土地使用费、水电费、各类型滞纳金等费用的情况，如果竞拍人没有了解清楚的话，部分费用需要买受人自行承担。因此，竞买人买到手的“法拍房”可能“并不便宜”。而买受人一旦毁约，所交纳的保证金可能会被扣除，甚至“打了水漂”。此外，一些“法拍房”可能还存在原房主社会关系复杂、居住者不肯搬离、原房主恶意一房二卖等问题，面对这些纠纷，有些法院并不担责，有些需要买受人通过另立民事案件处理。“‘法拍房’绝不是‘捡漏房’”，刘茂通律师建议，他不建议刚需客或急等入住者选择“法拍房”，如果非要竞买“法拍房”，购房者应当做足功课、慎之又慎，他建议竞拍者除了详细了解“法拍房”各项指标信息外，最好能够对标的物进行详细的调查，对可能出现的风险提前防范。