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宿迁房价和胸罩哪个贵?把赌房价当作赌国运,会成功吗?

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发表于 2018-8-10 10:47:39 | 显示全部楼层 |阅读模式

0 b2 m  W( E$ y9 P2 |0 b' j8 m8 j段子一  a' [6 {1 k+ G4 s: o
中国房地产就像无肩带胸罩,一半人在疑惑:是什么支撑了它?另一半人则在盼着它掉下去,以抓住机会。谁是这个女人,永不可能让它掉下来。就算快掉下来了,提一提还是又上去了.....0 r2 B0 V: _! `( m
微信图片_20180810104624.jpg
! b3 i, p& q) P! l* ^( P0 R% U/ z9 W段子二
9 I3 E- o# R5 F! w5 n1 y3 Q某专家称:现在房价并不贵,胸罩比房子贵多了。好胸罩600元,面积仅为0.02平米。即一平米胸罩超过3万元。按全国二三线城市商品房均价4000元计算,胸罩相当于房价7倍多。如考虑胸罩使用期限只有一年,而商品房平均寿命约40年,胸罩实际价格相当于房价300倍。可见,房价并不贵...
" V+ O8 F; b4 ^) L6 `+ p 微信图片_20180810104628.jpg
+ Y7 s" x3 H) I5 q段子三
( J& Q8 z) \" W经济上行时股市惨跌,经济下行时股市却暴涨,一位村长解释:在我们村,经济形势好的时候大家都出去搬砖挣钱,形势不好的时候都聚村口赌钱……7 R/ c3 v6 m* T7 K4 T, c
微信图片_20180810104631.jpg
/ U2 l7 y( e. e段子四
' d% Z4 |9 a7 o8 G5 k有人将财务自由分成5个等级:一级财务自由,菜市场买菜不看贵贱;二级财务自由,商场购物不看贵贱;三级财务自由,珠宝奢侈店血拼不看贵贱;四级财务自由,楼盘买房不看贵贱;五级财务自由,买公司不看贵贱。
( s6 \* M; Q  |5 | 微信图片_20180810104634.jpg
6 \- a: M' j( c' R/ w( b8 V, O) E7 E感谢股市,有人说,A股投资者目前好像都直接进入了第五级财务自由。( g# K; r+ D/ {; i2 G
段子五0 x! L6 U4 u% t: G; e, r
甲有5套房,不上班,靠收房租生活;乙有1套房,上班赚工资;丙无房,租房子住,菜场卖菜,忽然有天要收房产税了。6 h& R, `: I% `( O! V
* Z( }, O; t1 n$ A8 |
丙说:“太好了,我没房,收那帮炒房人得税,我全力支持,房价大跌了,我就可以买房了。”
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乙说:“没关系,我只有一套,收那帮炒房人得税,我支持,房价大跌了,我可以再买一套。”( B0 J2 e  x) t" F: L+ m' l% h

; A; Y% Y# Q, G/ i. @7 D甲说:“哦,房.产.税收多少?1%对吧,下个月房租涨5%。”# [$ W8 A7 k& m4 f1 E
1 j  g9 x: W3 L' Y4 G9 n. q
房租上涨了,丙很郁闷,想换个房子,发现大家房租都涨了,只好忍。+ ?9 B4 K' J) g( A( E

8 i4 z" M2 a1 u不过也不能吃亏,明天菜价也涨5%,恩,就这么干。' p& E" S# l; e7 g, _  R+ ]3 E8 ?

+ W, t# r  K" g4 h! ?- S; x' D* Y乙和甲去买菜,发现菜价涨了,很郁闷,想换个菜场,发现菜价都涨了,只好少吃点了。
2 B& _: N6 S: f* v' z- r# i& K2 F, k+ R) o% r
于是乎,生活水平就这样下降了,但是房价和租金都涨了,直观的道理,反而很多人都不懂!
/ L7 d, r& z+ t段子六+ |4 A8 g. O# m/ Q# l
一个北京人,1984年为了圆出国梦,卖了鼓楼大街一个四合院的房子,凑了30万,背井离乡到意大利淘金…风餐雨宿,大雨送外卖,夜半学外语,在贫民区被抢7次被打3次…辛苦节俭,如今已两鬓苍苍,30年了,终于攒下100万欧元(人民币768万)打算回国养老享受荣华!一回北京,发现当年卖掉的四合院现中介挂牌8000万,刹那间崩溃了……
% B1 a* B7 a) P# ]/ b8 s  R+ x6 t" }  G  o
或许,人一生多半是瞎忙…有些时候,选择比努力更重要!
0 A% D2 a1 W2 A- o( O" r8 Q段子七
. a8 p  ^2 A1 L一个小伙子用2000元其中的1500元给MM买了部手机,留500元吃饭开房,骑着电瓶车去找MM,MM说:你是一个好人,可是我们真的不合适。* {1 y: @8 k# z+ v  d( a3 {% ~
( d& w4 U1 g# b. v; y3 A
改善方案:, F% ?) p, {: S2 E
2 i' ]' P# q: o, l% \' L$ N; L- E
一个小伙子用700元租了一辆BMW5,然后去批发市场300元买了99朵玫瑰,告诉MM他喜欢手牵手去那些浪漫的小吃店,最多消费100元。当晚MM就跟他睡了,而且是因为爱情……+ L* O3 ^( V) p( z$ W2 |+ r: {
1 C' M+ X- l- _( M* C
这告诉我们商业模式才是决定项目成败的关键,而不是成本!
9 E4 j  t- b) @) g4 l  M- x9 T段子八
. X' a$ N" Z+ Y# J+ s- N男:老板,你这儿洗澡多少钱?- B  L2 I5 L; F" [: ~$ G, Q! U5 A1 c
店老板:男浴池10元,女浴池100元
: J6 Q" n! h3 W$ N1 I5 b8 |: O# r男:你抢钱啊...# _7 A5 b0 J0 O5 k6 Z; q2 G
店老板:你想去男浴池还是女浴池?
# Z9 t9 [3 Q9 Q& Z/ V. Y8 Y+ ^男:…果断交了100块。8 L5 P' t/ t: W9 ]
进去女浴池一看,全是男的, g) z) P% K8 m% y- V
浴池里的兄弟:…尼玛,又来一男的!2 E4 w/ M- [- n  ~) x$ [
4 X1 p! ]# ^' O! \3 U) ?5 G
点评:营销从来不是靠低价,关键是引导客户需求。$ l) q8 \' y8 o2 x" z* H

# u9 }, X$ N" v( z在当代中国,老百姓最关心的话题当然就是房价。我们不用怀疑,过去的20年是中国房地产的爆发期,诞生了大批超级富豪。而如今,面对高房价与国家严调控,未来房价是涨还是跌,超级富豪们纷纷加入两大对赌阵营。明眼人都看得出,房价对赌,是中国史诗般的最大对赌,有专家甚至预测,输赢就在2019年!
. F- {% E6 R' a 微信图片_20180810104704.jpg
9 q4 i: p' s4 q; p: V5 D01
2 f/ z4 ~+ o1 i8 O! p: i房价对赌两大阵营形成
9 R# S$ f6 M, {对于未来房价是上涨还是下跌,中国地产富豪们已分成空方和多方两大派系。
8 t) N) Q/ }; A& ?& U4 C4 q4 h" g. B2 _
空方系富豪以香港超人李嘉诚、SOHO 中国潘石屹、万达老总王健林为代表,他们认为房价会下降,不断甩卖手中的土地和大楼。如今,李嘉诚全部卖掉物业和土地去英国买买买了,还获得英国女王伊丽莎白二世授予的爵士勋位,这表示李嘉诚已经成为了这个古老帝国的顶级贵族阶层,享受贵族待遇和特权,爵位可以一直传给子孙。潘石屹正手握大把现成的钞票准备抄底中国楼市,王健林则把从房地产退出的钱投资到文化娱乐行业等轻资产。& l8 D6 D) Q) ?' [% U. H0 }

! V) q# V" P0 |$ @, N多方系富豪以碧桂园杨国强父女、恒大集团主席许家印,融创中国孙宏斌为代表,他们认为房价会继续上涨。恒大还在疯狂屯地买地,扩大经营,投资贾跃亭搞新能源汽车也是看中他在广州建造车厂那块富余地。碧桂园也在三四线加速拿地,融创一下子接盘万达,都是看好房地产还有很好的发展空间,未来中国房价只会涨不会跌。
# Z! S0 S" }' q" W
! h2 @! E% X5 U7 F# H我们需要分析一下两大派系的代表有什么不同的地方。首先,空方派都属官商系,信息易得,判断前瞻,是第一批吃房地产螃蟹人。通过已知资料可以看出,李嘉诚在回归前就与政府高官有联系,什么动向都能快人一步先推测出来。王健林本是陆军学院管理处副处长,父亲是老红军,在军队也是实权人物,政商关系四通八达。潘石屹是情商特别高的人,凭借各种圈子,先一步推测海南房产崩盘,在海南房产崩盘中唯一赚大钱的富豪。8 I: _6 Y4 a) \& }1 q
$ K- ]5 k8 x$ }
其次,多方派大多属草根系,都是历尽沧桑,自我打拚的地产后起之秀。许家印是草根创业,一步一个脚印走来。碧桂园的创始人也是个草根创业者,也是辛苦地走到今天。融创孙宏斌不仅是草根,还入过监狱,出来走到今天的位置确实不易。
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2 f! ~; o. f% L' P6 f9 S由此可见,两大派系自出道地产商时就决定了不同的方向与模式。方向不同判断自然不同,模式不同地产运作当然也会有区别。空方看跌房价,多方看涨房价。有专家推测:2019年房价将发生大幅变化,史诗般的两派地产富豪对赌,终将定出输赢。
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1 x' D( u5 A' B5 J. }- j028 u) w/ B1 P5 ^- n4 ]; U. r
片面强调房价多空是学识不够
3 Z0 i/ K5 G( a. k未来房价到底是涨还是跌?这也成为街头巷尾许多中国百姓的疲劳审美。除了市场因素,事实上中国房价还涉及到更深层次的问题,即经典资产定价理论在中国的应用。多头司令任志强就曾直言:唱空房价,是你学识不够;不是经典的理论不管用,而是应用时你忽略了“中国特色”的前提条件。房地产需求空间还很大,当今世界其他地方很难找到这样巨大的市场。
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在买房子这件事情上,作为经典经济学的很多推崇者既空方,其实吃亏不少。很多人犯了类似的错误,比如说出身麻省理工学院(MIT)博士的谢国忠。早在2004年他曾以石破天惊的宏文《有史以来的最大房地产泡沫将在近期破裂》,拉开了唱空中国楼市的序幕,是年,他可是顶级投行摩根士丹利的亚太区经济学家。“全球经济正处于有史以来最大的房地产泡沫之上,而这一泡沫是由中国和美国创造的。”此言一出,全中国被丈母娘逼着买房的纯爷们大喜过望,俨然找到了救命稻草。9 M& n2 k9 j/ e* ?7 K

  Z! E) K& e  }% _; e) a出于对MIT博士精深学术修为的信任,尤其是对其最早精准预测亚洲金融危机的崇拜,很多人一度对此论断深以为然,不但身体力行不买房,还经常以此去训斥周围要买房的朋友。好在还有一部分人不信邪,不仅自己买还很坚定地规劝身边的人赶紧买房子,而不是像死鸭子一样嘴硬到现在,住在租来的地下室里用键盘为唱空房价的专家们点赞。$ x" p- a; C& X) D8 f
03. W, h* L" i$ I: M
利率是主宰房价的一大杀器- b; H+ d8 J2 L& J
经典经济学和金融学分析各类资产价格的涨跌有一件大杀器,那就是利率。其中一个重要的法则是,在稳态的均衡条件下,所有资产的回报率(或者预期回报率)在考虑其风险溢价后,最终相等。具体应用到房价上,一个简明的推论是,利率下调时,在房租不变的情况下房价应该上涨,或者房价要涨得比房租快。此即下面这个著名的公式: 利率=租金房价比-风险溢价。
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' q9 Z. M9 s! k/ s利率上升时,房价要跌得比房租快,让租金房价比上升。问题在于,经典的教科书说,利率上升时房价要跌,而美国的房价暴跌也的确为此做了最好的注解,为什么中国房价只经历小跌,拍拍身上的灰尘之后,便一骑绝尘了呢?原来,任何分析框架都要看到其成立的前提,上述房价分析的框架也有一个非常重要的前提:在稳态均衡的条件下。美国早在2004年就是一个稳态的均衡发展经济体了,而中国就必须要深刻理解小平同志的首创词汇——中国特色。! v, X6 U0 Y1 D! E

& u' r/ G. i$ u9 }$ l3 U. |* f! N在美国,利率=租金房价比-风险溢价这个公式,基本可以简化为利率与房价的关系。然而,对于中国这样的发展中国家,情况要大大不同。我们无法确认中长期房租的上涨幅度预期,虽然每个月统计局告诉我们,房租上涨只有2%-3%,但是真的只有这么点吗?统计局解释,因为有很多非商品化的房租基本都是按照不涨来统计的,比如自住房、廉租房、企业房………从微观真实的抽样情况看,市场化的房租年涨幅至少5%。房租和房价之间的真实差距,并不像统计数据表现出来的那么夸张。! H& G+ ^2 `; b; L+ M
& H/ p0 \8 K' b$ D4 t6 T# S; H
因此,你如果用一个被低估的房租水平去套上面那条经典公式的话,是不是容易得出房价应该掉头向下的错误结论?更可怕的是,仔细研究了一下中国的风险资产这20年的表现,你会发现,中国的风险溢价居然是负数啊?!!低风险溢价=政府信仰。不相信政府在每一次危机的时候能托住房价的人可以卖了,相信的人可以继续买。在中国是不是也存在这样的风险溢价呢,答案是有的。  {8 \4 a$ @2 Y

0 V# P6 y7 m! \. ~: i8 q  X/ |但这个风险溢价更多的是靠信仰,而不是一个真正的违约率。为什么出现这种情况?因为大家对城投企业的认识在不断改变。中国的城投企业一般都是地方政府的融资工具,其资产负债表有两大非常明显的特点:高资产负债率和低现金流。从评级角度看,这种企业是无法偿还到期的本金和利息的,因此,这种企业的违约率应该非常高。/ N9 U. Y  V6 _$ }  C2 m' d+ k, E
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, Z% I0 A+ K) f' [赌房价就是赌国运!# O- M; r4 e  n0 U4 F$ a; d0 c
最终,市场的演化还真的跟随着这个逻辑走。第一,房价不论是通过房地产投资GDP的路径,还是通过卖地收入进到财政收入的路径,都几乎绑定了中国各级地方政府;第二,随着房地产的市场化,目前全国房地产的市值达到300万亿,完胜20万亿的地方债务和50万亿的A股市值;第三,政府虽然讨厌房价上涨过快,但一旦房地产出现崩盘,各级政府必然托底。结论就显而易见了。
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: R5 ^3 E' L' Q' m8 \7 R% c- L5 x) \看房价就是看国运。房租是房价的长期价值底,到底买不买房?其实回答很简单:如果你老婆说,不买就不生儿子,那就买吧,管它涨不涨;如果你老婆说,咱们有闲钱,做个房产投资?那么你就可以把我以下的话告诉她,让她知道金融狗还不是白当的。
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房价第一定理:房子在剔除一切的消费以及附带的保障功能后,就是未来净收益的贴现值。净收益一般等于租金减去物业费、折旧维护费和持有房地产税。房产从投资角度看,和股票债券等资产没有本质区别。假设其他税费因素都是不变的,那么在长期,房租是房价最重要的价值基础。当然,在现实中没有这么简单。我曾经试着劝老妈把房子卖了去租房,说同样的房子卖掉,可得100万,每年买个理财能挣4-5万,而租金只要2万,而且还省了物业费取暖费。结果?被老妈毫无理由的骂回去了。) m0 e) t6 E& P3 j% n' L$ y) a
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从长期来说,房租基本是涨多涨少的问题。多数情况下,房租都能保持稳定的增长。为什么房租会上涨?其实这是一个很傻的问题,因为租房的人工资在上涨啊。但有人也会问,为什么一个人工资涨了一定要多付房租呢?因为,在过去城市化的过程中伴随着居民工资的提高,而城市化必然会带来住房供不应求,而当大家收入提高时,必然会导致房租上升。
6 z( p- \) E9 T4 a! m7 N. J* a
, O8 e$ E& B- k) j  J7 H& |房租的涨幅必然快于居民收入涨幅,直到城市化结束,这就是房价第三定理。在GDP上涨的背景下,如果类似中国这种分割上更偏向居民的格局,那么居民收入的增长就快于GDP。而考虑到居民支出的总盘子里,居住的比例越来越大,那么房租的增长就一定快于居民收入的增长。如果房价最终是房租的贴现值的话,那么在一个GDP持续上涨的国家,房价必然持续上涨。而且房租的涨幅大于居民收入涨幅,也大于GDP涨幅。至于房价涨幅是不是更快,那要看房租贴现值的变化,如果贴现值的变动与GDP是一个趋势的话,房价的涨幅有可能是最快的。
' B+ M' w# x7 r: T, l# G
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该用户从未签到

发表于 2018-8-10 14:09:35 | 显示全部楼层
虽然粘贴复制的,还是认为一个,房子才应该是反映房价的标注
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  • TA的每日心情
    擦汗
    3 天前
  • 签到天数: 458 天

    [LV.9]以坛为家II

    发表于 2018-8-10 15:21:08 | 显示全部楼层
    好多还都是房奴
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