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宿迁房价和胸罩哪个贵?把赌房价当作赌国运,会成功吗?

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发表于 4 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
) Z, D0 S  u3 |: Y' X6 J
段子一) }7 P1 C& ?$ t
中国房地产就像无肩带胸罩,一半人在疑惑:是什么支撑了它?另一半人则在盼着它掉下去,以抓住机会。谁是这个女人,永不可能让它掉下来。就算快掉下来了,提一提还是又上去了.....
1 M' n9 B* M: S+ N: } 微信图片_20180810104624.jpg " m+ R( m' p0 U$ B1 s0 _8 a7 u
段子二2 F0 o- H% V7 u, W4 P8 Z- _
某专家称:现在房价并不贵,胸罩比房子贵多了。好胸罩600元,面积仅为0.02平米。即一平米胸罩超过3万元。按全国二三线城市商品房均价4000元计算,胸罩相当于房价7倍多。如考虑胸罩使用期限只有一年,而商品房平均寿命约40年,胸罩实际价格相当于房价300倍。可见,房价并不贵...: N! l- t0 g. V. [+ N0 U6 X
微信图片_20180810104628.jpg
: V' H; v5 \1 m1 W" u段子三$ l! @1 F: t4 M# K5 M7 L6 u
经济上行时股市惨跌,经济下行时股市却暴涨,一位村长解释:在我们村,经济形势好的时候大家都出去搬砖挣钱,形势不好的时候都聚村口赌钱……
& f* b. d. [, s6 o4 Z  S) D 微信图片_20180810104631.jpg 7 a0 _+ o' I( p/ C# S( A, g5 }0 [
段子四
! q( {9 b6 ], ^  N+ g8 g# U有人将财务自由分成5个等级:一级财务自由,菜市场买菜不看贵贱;二级财务自由,商场购物不看贵贱;三级财务自由,珠宝奢侈店血拼不看贵贱;四级财务自由,楼盘买房不看贵贱;五级财务自由,买公司不看贵贱。
5 \; x# P# Y+ ^( d 微信图片_20180810104634.jpg
+ s# i& F; n! F& O  T感谢股市,有人说,A股投资者目前好像都直接进入了第五级财务自由。
' X- v8 P$ d  W/ o. M段子五
- y5 S+ a' s4 G甲有5套房,不上班,靠收房租生活;乙有1套房,上班赚工资;丙无房,租房子住,菜场卖菜,忽然有天要收房产税了。9 n& W( h  |+ E3 A# i# z
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丙说:“太好了,我没房,收那帮炒房人得税,我全力支持,房价大跌了,我就可以买房了。”- A9 H) Q) \& p

9 W# i7 b4 v8 D5 y7 }乙说:“没关系,我只有一套,收那帮炒房人得税,我支持,房价大跌了,我可以再买一套。”
! y8 C: Y2 j( X9 |2 l! y9 F, ^  {0 h  U: S6 m* j/ @9 |+ b) f
甲说:“哦,房.产.税收多少?1%对吧,下个月房租涨5%。”7 W% I. P* ]$ q+ ]) G
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房租上涨了,丙很郁闷,想换个房子,发现大家房租都涨了,只好忍。8 O* v7 |/ ?. t4 v" G

5 T; F, b5 }% Q* U/ g: f不过也不能吃亏,明天菜价也涨5%,恩,就这么干。9 c4 U0 J3 f% v: h1 u. _) {3 k9 i

2 {1 H5 u+ n9 S/ e; `) d* n- r乙和甲去买菜,发现菜价涨了,很郁闷,想换个菜场,发现菜价都涨了,只好少吃点了。+ W. d9 A" h! d0 Z; |

# h3 s7 S7 T$ X) \3 b1 O. t于是乎,生活水平就这样下降了,但是房价和租金都涨了,直观的道理,反而很多人都不懂!
7 ~+ G5 j- H/ P; X段子六
" v) {& O3 L' B一个北京人,1984年为了圆出国梦,卖了鼓楼大街一个四合院的房子,凑了30万,背井离乡到意大利淘金…风餐雨宿,大雨送外卖,夜半学外语,在贫民区被抢7次被打3次…辛苦节俭,如今已两鬓苍苍,30年了,终于攒下100万欧元(人民币768万)打算回国养老享受荣华!一回北京,发现当年卖掉的四合院现中介挂牌8000万,刹那间崩溃了……0 O% r. o. z, m/ P

1 a: Z0 u! Z7 ~或许,人一生多半是瞎忙…有些时候,选择比努力更重要!
" `( m# L. d5 S+ v段子七
, v0 M' ]( q2 O. e一个小伙子用2000元其中的1500元给MM买了部手机,留500元吃饭开房,骑着电瓶车去找MM,MM说:你是一个好人,可是我们真的不合适。; T: Q/ F( N9 s5 G2 Y# ~4 ^+ n
- N  O, n0 @1 l9 |% x
改善方案:
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5 B: b( O1 |0 J7 `, x一个小伙子用700元租了一辆BMW5,然后去批发市场300元买了99朵玫瑰,告诉MM他喜欢手牵手去那些浪漫的小吃店,最多消费100元。当晚MM就跟他睡了,而且是因为爱情……
8 }' @" q' K  O/ q! n6 q3 S2 K' v4 O( s8 U
这告诉我们商业模式才是决定项目成败的关键,而不是成本!1 k( T) k4 i/ {" w  G$ p% d
段子八, |# `, _6 i2 U, ]7 f
男:老板,你这儿洗澡多少钱?
4 y5 J2 K: W. u! {* B4 B8 T6 \6 O店老板:男浴池10元,女浴池100元
" T7 d+ q+ N; P) n! m# N  r' U( F, y男:你抢钱啊...
( Y% x4 Y9 m' l1 Y店老板:你想去男浴池还是女浴池?1 e9 k5 G8 j9 ]% `5 n
男:…果断交了100块。3 U: t7 T5 n1 X- s
进去女浴池一看,全是男的
4 J0 f& S- o) `3 ~浴池里的兄弟:…尼玛,又来一男的!. J# _$ B2 J0 L6 g$ M8 |! D4 _3 s

7 a" R1 y4 W! W* Z/ ?! x点评:营销从来不是靠低价,关键是引导客户需求。
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, z# P- D. ]  S( q* G& Y在当代中国,老百姓最关心的话题当然就是房价。我们不用怀疑,过去的20年是中国房地产的爆发期,诞生了大批超级富豪。而如今,面对高房价与国家严调控,未来房价是涨还是跌,超级富豪们纷纷加入两大对赌阵营。明眼人都看得出,房价对赌,是中国史诗般的最大对赌,有专家甚至预测,输赢就在2019年!
8 R; _  X) ?- e) p6 y 微信图片_20180810104704.jpg , V; J9 M+ E, l/ n, z  f5 F$ _
01
9 i: A5 ]2 W# y) H0 S房价对赌两大阵营形成5 l6 a' a" b( x1 H+ o8 P
对于未来房价是上涨还是下跌,中国地产富豪们已分成空方和多方两大派系。
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空方系富豪以香港超人李嘉诚、SOHO 中国潘石屹、万达老总王健林为代表,他们认为房价会下降,不断甩卖手中的土地和大楼。如今,李嘉诚全部卖掉物业和土地去英国买买买了,还获得英国女王伊丽莎白二世授予的爵士勋位,这表示李嘉诚已经成为了这个古老帝国的顶级贵族阶层,享受贵族待遇和特权,爵位可以一直传给子孙。潘石屹正手握大把现成的钞票准备抄底中国楼市,王健林则把从房地产退出的钱投资到文化娱乐行业等轻资产。6 p9 {8 Q5 x1 I2 \" _! ^; m
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多方系富豪以碧桂园杨国强父女、恒大集团主席许家印,融创中国孙宏斌为代表,他们认为房价会继续上涨。恒大还在疯狂屯地买地,扩大经营,投资贾跃亭搞新能源汽车也是看中他在广州建造车厂那块富余地。碧桂园也在三四线加速拿地,融创一下子接盘万达,都是看好房地产还有很好的发展空间,未来中国房价只会涨不会跌。$ c  a4 A7 f: {5 b, S( @0 N. }- f
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我们需要分析一下两大派系的代表有什么不同的地方。首先,空方派都属官商系,信息易得,判断前瞻,是第一批吃房地产螃蟹人。通过已知资料可以看出,李嘉诚在回归前就与政府高官有联系,什么动向都能快人一步先推测出来。王健林本是陆军学院管理处副处长,父亲是老红军,在军队也是实权人物,政商关系四通八达。潘石屹是情商特别高的人,凭借各种圈子,先一步推测海南房产崩盘,在海南房产崩盘中唯一赚大钱的富豪。' x4 _) D% z6 F5 ]: V8 ^) O

- O* A  k) g. U7 g, T8 [0 v* b其次,多方派大多属草根系,都是历尽沧桑,自我打拚的地产后起之秀。许家印是草根创业,一步一个脚印走来。碧桂园的创始人也是个草根创业者,也是辛苦地走到今天。融创孙宏斌不仅是草根,还入过监狱,出来走到今天的位置确实不易。
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" [: H& O7 Z  S由此可见,两大派系自出道地产商时就决定了不同的方向与模式。方向不同判断自然不同,模式不同地产运作当然也会有区别。空方看跌房价,多方看涨房价。有专家推测:2019年房价将发生大幅变化,史诗般的两派地产富豪对赌,终将定出输赢。
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- d9 h2 K  c+ @# \2 A片面强调房价多空是学识不够
; l% Q: P7 m6 G% G2 Q* y6 e' O未来房价到底是涨还是跌?这也成为街头巷尾许多中国百姓的疲劳审美。除了市场因素,事实上中国房价还涉及到更深层次的问题,即经典资产定价理论在中国的应用。多头司令任志强就曾直言:唱空房价,是你学识不够;不是经典的理论不管用,而是应用时你忽略了“中国特色”的前提条件。房地产需求空间还很大,当今世界其他地方很难找到这样巨大的市场。4 \9 V8 F% D$ K0 g9 ^5 b

: J4 }0 Q" D$ K2 U# y在买房子这件事情上,作为经典经济学的很多推崇者既空方,其实吃亏不少。很多人犯了类似的错误,比如说出身麻省理工学院(MIT)博士的谢国忠。早在2004年他曾以石破天惊的宏文《有史以来的最大房地产泡沫将在近期破裂》,拉开了唱空中国楼市的序幕,是年,他可是顶级投行摩根士丹利的亚太区经济学家。“全球经济正处于有史以来最大的房地产泡沫之上,而这一泡沫是由中国和美国创造的。”此言一出,全中国被丈母娘逼着买房的纯爷们大喜过望,俨然找到了救命稻草。
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& E, l2 g4 d  x3 d' Y7 |, w) P出于对MIT博士精深学术修为的信任,尤其是对其最早精准预测亚洲金融危机的崇拜,很多人一度对此论断深以为然,不但身体力行不买房,还经常以此去训斥周围要买房的朋友。好在还有一部分人不信邪,不仅自己买还很坚定地规劝身边的人赶紧买房子,而不是像死鸭子一样嘴硬到现在,住在租来的地下室里用键盘为唱空房价的专家们点赞。' @5 L* b- [' Z2 a1 X5 N
03
9 D9 d2 E) m! y$ H利率是主宰房价的一大杀器
6 @  _% c* D! W9 S1 m经典经济学和金融学分析各类资产价格的涨跌有一件大杀器,那就是利率。其中一个重要的法则是,在稳态的均衡条件下,所有资产的回报率(或者预期回报率)在考虑其风险溢价后,最终相等。具体应用到房价上,一个简明的推论是,利率下调时,在房租不变的情况下房价应该上涨,或者房价要涨得比房租快。此即下面这个著名的公式: 利率=租金房价比-风险溢价。
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利率上升时,房价要跌得比房租快,让租金房价比上升。问题在于,经典的教科书说,利率上升时房价要跌,而美国的房价暴跌也的确为此做了最好的注解,为什么中国房价只经历小跌,拍拍身上的灰尘之后,便一骑绝尘了呢?原来,任何分析框架都要看到其成立的前提,上述房价分析的框架也有一个非常重要的前提:在稳态均衡的条件下。美国早在2004年就是一个稳态的均衡发展经济体了,而中国就必须要深刻理解小平同志的首创词汇——中国特色。) W+ u9 u- a; a& S

! Y6 ~4 {5 k0 Z) c1 s在美国,利率=租金房价比-风险溢价这个公式,基本可以简化为利率与房价的关系。然而,对于中国这样的发展中国家,情况要大大不同。我们无法确认中长期房租的上涨幅度预期,虽然每个月统计局告诉我们,房租上涨只有2%-3%,但是真的只有这么点吗?统计局解释,因为有很多非商品化的房租基本都是按照不涨来统计的,比如自住房、廉租房、企业房………从微观真实的抽样情况看,市场化的房租年涨幅至少5%。房租和房价之间的真实差距,并不像统计数据表现出来的那么夸张。. H& M+ q% Q7 |4 X; ^: Y* u

8 W. K2 Q: l& Z因此,你如果用一个被低估的房租水平去套上面那条经典公式的话,是不是容易得出房价应该掉头向下的错误结论?更可怕的是,仔细研究了一下中国的风险资产这20年的表现,你会发现,中国的风险溢价居然是负数啊?!!低风险溢价=政府信仰。不相信政府在每一次危机的时候能托住房价的人可以卖了,相信的人可以继续买。在中国是不是也存在这样的风险溢价呢,答案是有的。% a3 L) p% Z# O$ L- J  e+ Z7 Y

- w( |! x: O; ~2 |/ {& [但这个风险溢价更多的是靠信仰,而不是一个真正的违约率。为什么出现这种情况?因为大家对城投企业的认识在不断改变。中国的城投企业一般都是地方政府的融资工具,其资产负债表有两大非常明显的特点:高资产负债率和低现金流。从评级角度看,这种企业是无法偿还到期的本金和利息的,因此,这种企业的违约率应该非常高。
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0 Z7 L0 P( X8 t7 ?; N赌房价就是赌国运!
4 A7 o2 {/ {3 f9 _& @" R最终,市场的演化还真的跟随着这个逻辑走。第一,房价不论是通过房地产投资GDP的路径,还是通过卖地收入进到财政收入的路径,都几乎绑定了中国各级地方政府;第二,随着房地产的市场化,目前全国房地产的市值达到300万亿,完胜20万亿的地方债务和50万亿的A股市值;第三,政府虽然讨厌房价上涨过快,但一旦房地产出现崩盘,各级政府必然托底。结论就显而易见了。( f" S2 \& [* t1 C# q4 N' S
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看房价就是看国运。房租是房价的长期价值底,到底买不买房?其实回答很简单:如果你老婆说,不买就不生儿子,那就买吧,管它涨不涨;如果你老婆说,咱们有闲钱,做个房产投资?那么你就可以把我以下的话告诉她,让她知道金融狗还不是白当的。! J6 X6 V- _3 Y! z/ L
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房价第一定理:房子在剔除一切的消费以及附带的保障功能后,就是未来净收益的贴现值。净收益一般等于租金减去物业费、折旧维护费和持有房地产税。房产从投资角度看,和股票债券等资产没有本质区别。假设其他税费因素都是不变的,那么在长期,房租是房价最重要的价值基础。当然,在现实中没有这么简单。我曾经试着劝老妈把房子卖了去租房,说同样的房子卖掉,可得100万,每年买个理财能挣4-5万,而租金只要2万,而且还省了物业费取暖费。结果?被老妈毫无理由的骂回去了。- [% o! z! D3 o( u4 i% D3 w: }

+ Z/ S; h/ s8 v/ H- f7 K从长期来说,房租基本是涨多涨少的问题。多数情况下,房租都能保持稳定的增长。为什么房租会上涨?其实这是一个很傻的问题,因为租房的人工资在上涨啊。但有人也会问,为什么一个人工资涨了一定要多付房租呢?因为,在过去城市化的过程中伴随着居民工资的提高,而城市化必然会带来住房供不应求,而当大家收入提高时,必然会导致房租上升。0 R$ t3 [8 Y! `6 O! G7 I& [( e1 Q" Z  J3 I
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房租的涨幅必然快于居民收入涨幅,直到城市化结束,这就是房价第三定理。在GDP上涨的背景下,如果类似中国这种分割上更偏向居民的格局,那么居民收入的增长就快于GDP。而考虑到居民支出的总盘子里,居住的比例越来越大,那么房租的增长就一定快于居民收入的增长。如果房价最终是房租的贴现值的话,那么在一个GDP持续上涨的国家,房价必然持续上涨。而且房租的涨幅大于居民收入涨幅,也大于GDP涨幅。至于房价涨幅是不是更快,那要看房租贴现值的变化,如果贴现值的变动与GDP是一个趋势的话,房价的涨幅有可能是最快的。+ x, T* `. R2 j# m
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该用户从未签到

发表于 4 天前 | 显示全部楼层
虽然粘贴复制的,还是认为一个,房子才应该是反映房价的标注
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  • TA的每日心情
    擦汗
    10 小时前
  • 签到天数: 394 天

    [LV.9]以坛为家II

    发表于 4 天前 | 显示全部楼层
    好多还都是房奴
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