别拿万科说事
近一段时间琐碎的事情有点多，所以很少码字耽误更新，后期也许会是常态，在给手上的一些事情处理完后方可稳心。最近社会新闻有点少，什么俄乌战场、以巴冲突等距离我们的生活也很远，与我们也没什么干系，我还是想聊聊老百姓日常关心的事情，比如说：房地产
万科这段时间暴雷新闻不断，这股妖风什么时候吹起来的不知道，但从自媒体传出来的信息是你方说罢他登场，各有各的说法，也不知道谁家说的是真实情况，看着都像是专家。
万科备受关注，是万科是混合制房地产企业的标杆，像此前的龙湖是民营房地产企业的标杆。暴雷从以恒大为代表的民营房企，后到融创、小碧，再波及到绿地、远洋为代表的混改房企，那下一步呢？
昨天下午与某位地产老总聊到这方面的话题。房企要活下去必须去杠杆，现在的房企融资大多数是借新债还旧债，并不能解决债务的压力，只是把风险向后推移，等待楼市好转来化解债务，用时间换空间。
如果市场不好，只要销售回款不是断崖式崩塌，融资要给力和顺畅，也能续命一段时间。总体上来讲房企的烦恼就像根葱，往里一看全是空；如老百姓生活不如意，就是缺少人民币，一样同理。
郁亮在接手万科正是巅峰期，喊出了“活下去”的口号低调行事。所以万科能拿到较低的融资，一个是融资渠道强劲、债务结构改善、拿地放缓（控制支出）、土地储备较充足等导致评级不错。另一个是一直有个好爹做背书，以前是华润，现在是地方国资背景的深铁。
看过《西游记》的人都知道，常常会出现这样的画面：当大圣与二师兄正要收拾某个妖怪时，总有某某大仙声音出现：大圣且慢，此畜生乃我门童、坐骑，待我收拾它。然后就草草了事，这说明背书很重要。
也有人有疑问像绿地、远洋这样的混企怎么会出现暴雷现象。我的理解是背景很重要就在与此，像这样混企暴雷过多，背书也不好使，这里就不聊一些地方的城投了。用朋友的一句话说：背书这东西就像卫生抽纸，看着几百抽，抽抽、抽抽也就抽没了。
万科落地宿迁的第一个项目是在苏宿园区，当时算得上是经典热盘。营销总是我老同事（策划公司），得以几次交流。对当时的市场分析、价格定位、销售把控等方面详谈甚欢。可以说对后期的运作还是相当成功，遗憾的是我这位老同因岗位的调整调往其他区域了。
再后来以万科名义的代建项目，如“万科·滨河道”“西湖都会”有点强差人意。其中原委不在表述，但总算磕磕绊绊的尘埃落定。也许是万科的运营模式在改变，品牌输出也是当下的一种流行方式吧。
现在的万科在宿迁好像就剩下一个项目“万科·昆仑上观”了吧。从拿地到开工建设沸沸扬扬舆情没有少断。是支持还是代建都没有实质性的去了解。从开盘时的宿豫销冠到后期打折推广，具体的情况不知情。因为不关心也就不关注。有人问我时我会报以微笑，并以“哈哈”给以回馈。
万科品牌在我心目中一度是至高无上的。初入这行是时在站28层办公室的窗户前看到对面的万科“金色家园”项目那是一种向往，一种追求，能力使然，最终也没有入得万科门栏。
是所失、所不得，皆不如心安理得，想想与其庸人自扰，不如看淡点好。 {:smile:}
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